НИКОСИЯ, Кипр. Палата представителей Кипра единогласно одобрила ключевые поправки к законодательству о недвижимости, направленные на решение одной из самых затяжных проблем — так называемых случаев «попавших в ловушку покупателей». Новый закон предоставляет механизм, который позволит тысячам граждан и компаний наконец получить документы о праве собственности на законно приобретённую недвижимость.
Кто такие «попавшие в ловушку покупатели»
Так называют физических или юридических лиц, которые полностью оплатили покупку недвижимости, но не смогли получить свидетельство о праве собственности из-за ипотек, долгов застройщика, отсутствия разрешений на строительство или иных юридических обременений.
Эти проблемы на протяжении многих лет лишали людей возможности зарегистрировать имущество на своё имя и пользоваться им как законные владельцы.
Новый закон и его значение
Принятый акт — Закон 110(I)/2025, вносящий поправки в «Законы о передаче и залоге недвижимого имущества 1965 года».
Он был одобрен 25 июня 2025 года и вступил в силу 4 июля после публикации.
Реформа стала необходимой после решения Верховного суда Кипра по делу № 285/2018 (от 20 июня 2024 года), в котором части предыдущего законодательства 2015 года были признаны неконституционными за нарушение права собственности и свободы заключения договоров (статьи 23 и 26 Конституции).
Ранее это решение фактически заблокировало тысячи заявлений покупателей, оставив их в состоянии правовой неопределённости. Новый закон возвращает правовую ясность и вводит конституционно обоснованный механизм защиты их прав.
Основные положения закона
1. Сроки заключения контрактов
Все договоры купли-продажи недвижимости должны содержать точные временные рамки и условия выполнения обязательств сторон.
2. Выдача свидетельства о праве собственности
Покупатели, оказавшиеся «в ловушке», теперь могут подавать заявления на получение отдельного свидетельства о праве собственности.
Если недвижимость пригодна к оформлению, директор земельного кадастра обязан выдать документ в течение двух лет и восьми месяцев с момента вступления закона в силу.
После уведомления у заявителя будет восемь месяцев, чтобы предоставить все требуемые разрешения и технические сертификаты.
3. Урегулирование обременений
Если на объект зарегистрированы ипотека, запреты или другие юридические ограничения, появившиеся до передачи договора в кадастр, покупатель обязан либо урегулировать их самостоятельно, либо воспользоваться предусмотренным законом механизмом урегулирования через департамент.
4. Продлённые сроки оплаты
Если стоимость недвижимости не оплачена полностью, покупатель получает 60 дней (вместо прежних 30), чтобы внести оставшуюся сумму на депозитный счёт земельного кадастра.
Новый этап для рынка недвижимости Кипра
Эксперты отмечают, что принятые поправки представляют собой переломный момент в кипрской правовой практике. Закон создаёт прозрачную и устойчивую основу для передачи прав собственности, укрепляя общественное доверие к юридической системе и рынку недвижимости.
«Эта реформа закладывает основу для более надёжной системы передачи собственности и является важным шагом к восстановлению доверия граждан к правовой базе Кипра», — подчеркнула автор статьи Эви Черувим, юрист фирмы Polycarpos Philippou & Associates LLC.
Как вы считаете, поможет ли этот закон действительно решить многолетнюю проблему кипрских покупателей, оказавшихся без документов на своё жильё?