Никосия, Кипр. По словам Янниса Мисирлиса, председателя Ассоциации застройщиков Кипра, задержки с планированием и получением разрешений могут увеличить среднюю цену новой квартиры на Кипре примерно на 60 000 евро без увеличения прибыли застройщика.
Он сказал, что дискуссии о доступности жилья часто сосредоточены на ценах на недвижимость, затратах на строительство и процентных ставках, при этом игнорируются финансовые последствия задержек в процессе планирования и выдачи разрешений.
Финансовые последствия задержек
Мисирлис сказал, что этот вопрос часто списывается на бюрократию, несмотря на то, что он описал его как существенные и измеримые финансовые последствия, которые в конечном итоге несут покупатели жилья.
Он представил пример, основанный на предположениях, обычно используемых при анализе инвестиций в недвижимость, в котором используется средне- и крупномасштабный жилой комплекс на 125 квартир на Кипре.
Сценарии реализации проекта
В примере предполагается, что затраты на приобретение земли составят 7 миллионов евро, а затраты на строительство и девелопмент – 25 миллионов евро, в результате чего первоначальная стоимость проекта составит 32 миллиона евро.
Согласно первому сценарию, застройщик приобретает землю, получает все необходимые разрешения в течение шести месяцев и немедленно начинает строительство. Проект завершается два года спустя.
Согласно второму сценарию, застройщик покупает тот же участок, но ожидает начала строительства четыре года из-за задержек с планированием и получением разрешений. Срок строительства составляет два года.
Стоимость владения землей
“На первый взгляд кажется, что разница только во времени”, – сказал Мисирлис. На самом деле, по его словам, финансовая структура проекта полностью меняется.
По его словам, наиболее непосредственное влияние оказывает стоимость владения землей. В связи с тем, что 7 миллионов евро не будут возвращены в течение четырех лет, застройщик несет финансовые издержки.
При использовании 6-процентной стоимости капитала, которую Мисирлис назвал относительно консервативной, дополнительная нагрузка составит приблизительно 1,7 миллиона евро.
