Лимассол, Кипр — Многолетняя любовь британской семейной пары к острову обернулась годами судебных тяжб, правовой неопределённости и личной трагедии после покупки недвижимости и столкновения с особенностями кипрского земельного и наследственного законодательства.
Мечта о пенсии, которая пошла не по плану
Эдмонд и Клэр (имена изменены) посещали Кипр каждый год с 1981 года и в 2005 году решили окончательно связать с островом своё будущее, купив участок земли в Айос-Тихонасе у застройщика. Они планировали построить дом и провести здесь пенсионные годы.
Однако вскоре выяснилось, что приобретённый участок является частью более крупного земельного массива с несколькими совладельцами. Границы собственности не были чётко определены, из-за чего пара не могла начать строительство.
Судебные разбирательства и невыполненные обещания
Три года судебных процессов привели лишь к частичному результату: имена Эдмонда и Клэр были внесены в документы на землю, но без точного указания участка. Это по-прежнему делало невозможным использование собственности.
Параллельно застройщик не выполнил письменное обязательство обеспечить доступ к дороге, электричеству и водоснабжению в течение года после покупки. Друг-киприот Лакис (имя изменено), хорошо знакомый с местной системой и свободно владевший греческим и английским языками, помогал паре ориентироваться в бюрократии.
Хотя им удалось юридически закрепить право собственности, юрист отговорил их от дальнейшего иска по инфраструктуре, предупредив о репутации застройщика.
Вторая попытка — и новые проблемы
Разочаровавшись, Эдмонд и Клэр решили приобрести другой участок — в другом районе Лимассола. На этот раз они настояли на тщательной проверке документов юристом и получили заверения, что всё в порядке.
Но при подаче документов на разрешение на строительство выяснилось, что старая дорога и водяной резервуар находятся в пределах их участка, что снова сделало строительство невозможным.
«В Великобритании адвокат ведёт вас за руку и берёт всё на себя. На Кипре всё совершенно иначе», — рассказала Клэр в интервью Sunday Mail.
Личная трагедия и наследственное право
В 2018 году Эдмонд скончался. Клэр убеждена, что многолетний стресс сыграл в этом свою роль. По завещанию земля перешла ей, но при попытке продать её она столкнулась с новым препятствием.
Согласно кипрскому законодательству о принудительном наследовании, их сын, проживающий отдельно, имел законное право на долю имущества. Это сделало продажу невозможной.
«Я снова упёрлась в кирпичную стену кипрской правовой системы, и, кажется, это никого не волнует», — сказала Клэр.
Как работает наследственное право на Кипре
Кипрское наследственное право регулируется Законом о завещаниях и наследственном праве, Законом об управлении имуществом умершего, а также европейским Регламентом ЕС о наследовании.
Закон защищает близких родственников — супругов, детей, внуков и родителей — гарантируя им установленную законом долю имущества. Даже при наличии завещания человек может свободно распоряжаться только «располагаемой частью» имущества, размер которой зависит от круга наследников.
Хотя законодательство ЕС позволяет гражданам выбирать право страны своего гражданства, это должно быть чётко указано в завещании. В противном случае автоматически применяется кипрское право. Кроме того, для недвижимости действует принцип территориальности: наследование регулируется законом страны, где находится имущество, независимо от гражданства или места проживания умершего.
Категории наследников и распределение имущества
Закон выделяет четыре категории родственников, имеющих право на наследство, от детей и их потомков до более дальних родственников вплоть до шестой степени родства. Располагаемая часть имущества может составлять от одной четверти до половины его чистой стоимости — либо всю сумму, если у умершего нет защищённых наследников.
Если завещание превышает допустимую долю, оно не признаётся недействительным, но автоматически сокращается до разрешённого законом предела.
Положительным моментом остаётся то, что после отмены налога на наследство с 1 января 2000 года наследники не платят налог на полученное имущество.
Должны ли иностранные покупатели недвижимости на Кипре получать более чёткие и обязательные разъяснения о рисках земельного и наследственного законодательства до заключения сделок?
