Никосия, Кипр. Рынок торговой недвижимости Кипра все сильнее зависит от общего цикла рынка недвижимости, который остается устойчивым, но неравномерным. Согласно отчету Danos and Associates Market Insight, динамика в жилье и офисах контрастирует с более поляризованными перспективами розницы.
Рынок недвижимости: сильное начало 2024 года
Отчет показывает, что рынок недвижимости Кипра вступил в 2024 год на прочной основе после одного из самых успешных лет более чем за десятилетие. Жилищная активность остается основным фактором роста.
Жилье: рост цен и аренды при ограниченном предложении
В первом квартале 2024 года цены на квартиры выросли примерно на 6% в годовом исчислении, а стоимость аренды увеличилась на 9,3%, продолжив тенденцию роста 2023 года. Цены на жилье выросли в квартальном исчислении во всех округах, при этом годовой прирост составил от 2,6% в Пафосе до 10,9% в Фамагусте, что подчеркивает давление спроса при ограниченном предложении.
Иностранный спрос и распределение сделок по городам
Рост спроса на жилую недвижимость связан с демографической и инвестиционной динамикой. В 2023 году иностранные покупатели приобрели около 6900 объектов недвижимости, что на 16% больше, чем в предыдущем году. Лимассол сохранял наибольшую долю стоимости транзакций, несмотря на небольшое сокращение, а Ларнака и Пафос компенсировали замедление, показав рост стоимости транзакций на 22% и 4% соответственно.
Предложение: больше разрешений, но растущие ограничения
С января по апрель 2024 года количество разрешений на строительство увеличилось на 8,3% в годовом исчислении, общая площадь — на 15,7%. Стоимость разрешений выросла почти на 9%, а число планируемых жилых единиц — более чем на 24%, что указывает на стабильные темпы строительства. При этом Danos отмечает рост затрат на строительство, ужесточение требований к экологичности и увеличение финансовых затрат как факторы, влияющие на масштаб, дизайн и сроки реализации проектов.
Офисы: дефицит класса A и рост аренды
Офисные помещения стали одним из наиболее эффективных сегментов: спрос на бизнес-помещения достиг максимума за последние пять лет благодаря иностранным инвестициям и расширению международных компаний. Офисов класса A по-прежнему не хватает, что повышает арендные ставки во всех крупных городах. В Лимассоле ставки выросли до 25–50 евро за кв. м в первом квартале 2024 года против 20–45 евро годом ранее; самый резкий рост был в Ларнаке — почти вдвое, до 15–20 евро за кв. м, при росте также в Никосии и Пафосе. На фоне этого цены продаж офисов в целом оставались стабильными, подтверждая тенденцию роста доходов, а не прироста капитала.
Розница: замедление продаж и смещение к базовым расходам
Рост розничной торговли заметно замедлился: розничные продажи в мае 2024 года выросли на 2,6% в годовом исчислении против 5,2% месяцем ранее, что стало самым слабым показателем с октября 2022 года. Замедление сильнее проявилось в несущественных категориях: продажи информационно-коммуникационного оборудования практически прекратились, продажи бытовой техники и автомобильного топлива снизились, рост цен на одежду и обувь замедлился. При этом цены на продукты питания, напитки и табачные изделия оставались устойчивыми в специализированных и неспециализированных магазинах, указывая на переход к основным расходам на фоне продолжающегося роста стоимости жизни.
Торговые центры: рост спроса и арендных ставок
По словам Danos, торговые центры остаются самыми востребованными форматами на Кипре, превосходя уличные магазины по спросу и арендной плате. Существующие и планируемые торговые центры продолжают работать в режиме ожидания, включая известные международные бренды одежды и сети быстрого питания. Арендная плата в торговых центрах Prime выросла примерно до 70 евро за кв. м в месяц по сравнению с около 45 евро до пандемии. Устойчивость торговых центров связывается со способностью обеспечивать контролируемую среду, сочетающую розничную торговлю, продукты питания и развлечения, что поддерживает стабильную посещаемость и более длительное время пребывания.
Уличная торговля: фрагментация и зависимость от локации
Уличная торговля остается неоднородной. В Лимассоле аренда составляет 25–50 евро за кв. м, что отражает рост населения, более высокую покупательную способность и туристическую активность; при этом отмечается давление из-за роста операционных расходов и конкуренции со стороны торговых центров, а некоторые районы проспекта Макариу переходят от розницы к офисам, банковскому делу и формату «стиль жизни». Никосия остается самым доступным рынком: 20–45 евро за кв. м, почти без изменений к 2023 году; активность сосредоточена на Ледра-стрит и рядом, но дефицит парковок и рост числа торговых центров сдерживают развитие. В Ларнаке ставки выросли до 10–25 евро за кв. м в 2024 году против 6–20 евро годом ранее на фоне спроса на прибрежные локации и роста туристических потоков. В Пафосе и Фамагусте аренда осталась на уровне 2023 года: 10–25 евро за кв. м.
Цены на розничные помещения: различия между городами
Розничные цены в Никосии оставались стабильными на уровне 4000–5000 евро за кв. м, в Лимассоле — самыми высокими: 5500–6500 евро. В Ларнаке отмечен небольшой рост до 2500–3000 евро за кв. м, тогда как Пафос и Фамагуста сохранили 2000–2500 евро.
Будущее предложение: два проекта в восточной части Лимассола
Danos сообщает о планах строительства двух крупных торговых центров в восточной части Лимассола, оба одобрены для защиты окружающей среды. Один проект продвигается Atterbury Europe, второй предполагает партнерство между Nicosia Mall и Papantoniou Group. Ожидается, что инвестиции в каждый проект превысят 120 миллионов евро, и при реализации будет открыто более 100 магазинов. В отчете отмечается, что дополнительные площади могут снизить нагрузку на существующие торговые центры, но также усилить конкуренцию между ними, не дав существенной выгоды уличной торговле.
Макрофон: прогноз по ВВП, рынок труда и долгосрочные возможности
Экономический фон на Кипре в целом остается благоприятным: прогнозируется, что рост ВВП в 2025 году приблизится к 3%, безработица снизилась примерно до 6%, а государственные финансы остаются в профиците, что поддерживает стабильную среду для спроса на недвижимость. Логистика рассматривается как долгосрочная возможность благодаря стратегическому расположению острова и улучшению инфраструктуры, при этом риски в банковском секторе остаются сдержанными.
Как, по-вашему, повлияет запуск двух новых торговых центров в восточной части Лимассола на арендные ставки в действующих моллах?
